Драйвером роста стал сегмент отделочных материалов, в то время как в сегменте строительных материалов, как и годом ранее, наблюдалось снижение.

По данным исследования «Рынок DIY РФ. Итоги 2017 года. Тенденции 2018 года. Прогноз до 2020 года», подготовленного специалистами INFOLine, в 2017 году розничный рынок строительных (Hard DIY) и отделочных материалов (Soft DIY), товаров для дома (Household) и сада (Garden) вырос на 1,8%, причем в I полугодии динамика была негативной, однако, начиная с лета, усиление потребительской активности оказало позитивное влияние на рынок. Драйвером роста стал сегмент отделочных материалов, в то время как в сегменте строительных материалов, как и годом ранее, наблюдалось снижение.

На рынке DIY наблюдалась позитивная динамика, несмотря на то, что в 2017 году в России введено на 2,1% меньше жилой недвижимости, чем годом ранее, а большую часть введенных помещений (56,4%) составило жилье экономкласса - 44,4 млн кв. м. Впервые по итогам года более 50% жилья приобретается в ипотеку, что усиливает тенденцию продаж жилья с отделкой. Ремонт от застройщика, в зависимости от типа и класса жилья, на 15-40% дешевле, чем самостоятельный, и может быть профинансирован за счет ипотечного кредита. За 2014-2017 гг. доля квартир с отделкой в объеме продаж новостроек (прежде всего, массового сегмента) выросла с 6% до 26% в границах Старой Москвы, с 5% до 46% в Новой Москве, с 20% до 60% в Санкт-Петербурге. В целом в России в 2018 году продажа новых квартир с отделкой превысит 35%.

Ключевыми тенденциями DIY-рынка в 2017 году стали продолжающаяся консолидация и ослабление позиций региональных сетей на фоне резкого усиления ценовой конкуренции и роста маркетинговых и рекламных расходов крупнейших ритейлеров, а также развитие online и омниканальных продаж. Покупатели продолжали придерживаться модели рационального потребления: чаще сравнивали стоимость товаров в интернете и в магазинах, активно реагировали на спецпредложения и увеличивали долю товаров собственных торговых марок сетей в чеке.

Похожие исследования

Статья, 24 октября 2019 BusinesStat Три четверти от всего импорта детских игрушек поставляется в Россию из Китая. На втором месте по импорту игрушек - Беларусь.

По данным обзора «Экспорт и импорт детских игрушек в России в 2018 г» , подготовленного BusinesStat в 2019 г, в 2018 г наибольший натуральный объем детских игрушек был поставлен в Россию из Китая - 122,8 тыс т, или 74,6% от общего объема импорта. На втором месте среди стран находилась Беларусь, которая поставила в Россию 19,5 тыс т продукции или 11,9% от общей величины отечественного импорта, на третьем месте - Казахстан - 2,6% или 4,3 тыс т.

В последнее время, если речь заходит в строительстве и проблемах, накопившихся в этом секторе, сразу же вспоминают о плане московской «реновации» и тех потенциальных конфликтах, который он в себе таит.

Однако даже несмотря на кажущееся прекращение в стране всякой инвестиционной активности, бoльшая часть (6,02 трлн. руб. против 2,19 трлн., или почти 3/4 против 1/4) инвестиций направляется не в жилищное, а в промышленное и в инфраструктурное строительство. И кризис в строительстве нужно рассматривать прежде всего как следствие негативных тенденций, складывающихся именно здесь.

Три года кризиса

В целом строительство, обеспечившее в 2011 году 6,3% ВВП страны, сокращается уже на протяжении трёх лет. Особенно быстрыми темпами снижаются работы по госзаказу: в 2016 году сумма заключённых контрактов упала на 11%, а их число – почти на треть. В этом и в следующие годы, когда закончатся работы по подготовке к чемпионату мира по футболу и строительство моста в Крым, эти цифры ещё будут вспоминаться с умилением.

Доходность строительной отрасли по итогам прошлого года, согласно данным Росстата, оказалась ниже официальной инфляции. Причину происходящего я вижу в глубоких корнях кризиса, заметного сейчас в строительной отрасли, которые сводятся к недоверию государству как заказчику, крайней забюрократизированности финансовых отношений в секторе и неготовности властей оказывать государственную поддержку подрядчикам по строительству значимых инфраструктурных объектов.

На протяжении всех 2000-х годов власти посылали предпринимательскому сообществу сигналы о том, что стройка является безопасным и удачным вложением средств. В сфере жилищного строительства был наведён относительный порядок с оформлением долевого участия, что привело к резкому увеличению продаж жилья в стоимостном выражении. Радикально улучшилась ситуация с выделением и оформлением земельных участков, сформировался единый кадастр объектов недвижимости. В сфере инфраструктурного строительства произошла настоящая революция: с 2002 по 2015 годы объём государственного заказа в строительстве вырос более чем в 6,5 раза, с 240 млрд. до 2,07 трлн. руб., а перспективы рисовались ещё более радужными.

Однако «история успеха» закончилась в 2012-2014 годах, когда стало ясно, что за ростом стоимостных показателей не следует рост реальных объёмов. Более 60% всего госзаказа пришлось на «точечную застройку»: объекты к саммиту АТЭС 2012 г., Олимпиаду в Сочи в 2014 г., космодром «Восточный» и инфраструктуру к футбольному чемпионату.

Девальвация и банкротства

При этом власти выполнили далеко не все обязательства по финансированию. Частный бизнес рассчитывал на совершенно иные финансовые результаты – и мегапроекты запустили череду банкротств в отрасли, крупнейшими из которых стали кейсы НПО «Мостовик», «Инжтрансстроя», «Трансстройтуннеля», и ряда других. Процесс этот лишь ускоряется: в 2016 г. прекратили свою деятельность 3183 компании – на 17,3% больше, чем в 2015-м.

Среди тех, кто вошёл в процедуру банкротства в последнее время – «Трансстрой», ОАО «ВО «Технопромэкспорт«», ПАО «Волгомост», ЗАО «ИСК «Союз-Сети«», ОАО «Группа Е4». Параллельно правительство начало повышать налоги на недвижимость и землю, запустило изощрённый механизм «коммерциализации» ЖКХ и серьёзно ограничило мотивацию к развитию жилищного строительства.

Серьёзный удар по строительству нанесла девальвация 2014 года. Заказчиками крупнейших строек (например, в энергетической сфере) являются компании, работающие на внутренний рынок. Хороший пример даёт компания «Русгидро». Будучи заказчиком Сахалинской ГРЭС-2, Якутской ГРЭС-2, Благовещенской ТЭЦ и ТЭЦ в Советской Гавани, не говоря о прочих объектах, компания провела конкурсы на строительство и заключила контракты до изменения валютного курса и введения санкций. Осенью 2014 г. цены на стройматериалы и оборудование выросли, для подрядчиков проекты стали убыточными (только за 2015 г. стройматериалы подорожали в среднем на 15%, металлоконструкции – на 30% и более, а импортные материалы – на 25- 60%).

Затем прошла волна банкротств строительных компаний, и многие из тех, кто имел необходимый опыт, вообще ушли с рынка. Проблемы подрядчиков, обусловленные макроэкономической ситуацией, отразились на проектах «Русгидро». Компания не расторгает контракты с действующими генподрядчиками просто потому, что на рынке на сегодня уже не осталось организаций, имеющих опыт строительства тепловых электростанций.

Не менее значимым был финансовый фактор. Ещё недавно банки охотно кредитовали застройщиков (в 2008 год на этот сектор приходилось 12,7% всех выданных ими кредитов) и выдавали гарантии, которые начали требовать заказчики для допуска к госзаказу. Однако к нынешнему кризису ситуация поменялась: банки, стремясь сократить риски, стали давить на подрядчиков, а заказчики – выставлять требования по банковским гарантиям даже при минимальных сомнениях в платежеспособности подрядчика.

Когда же началась волна банкротств, привычные отношения строителей и финансистов оказались практически уничтоженными: стоимость банковской гарантии выросла с 0,7-1% годовых в 2013 г. до 4-7%. Банки при этом стали требовать денежного покрытия на 30-60% от суммы. Суммы выдаваемых кредитов резко пошли вниз: в 2014-2016 гг. доля строителей в кредитном портфеле банков упала с 9,7% до 7,4% (а просроченные кредиты составляют сейчас около четверти всех выданных средств).

Пытаясь вернуться к нормальности, строители запускали всё новые проекты, авансами от которых закрывали «дыры», образовывавшиеся в старых. Отчасти именно это привело к стремительному росту ввода жилья в 2014 - 2015 гг., в среднем на 22% превысившего показатели 2013 года и к нынешнему затовариванию на рынке. В капитальном строительстве такая тактика спровоцировала самые знаковые скандалы последних лет, поставила под удар многие банки, которые начали терять капитал из-за доначисления резервов, а затем и лицензии. Я и не говорю о том, что распродажа активов обанкроченных стройкомпаний вызвала массированное падение капитализации тех, что ещё остаются на рынке. При этом «подкручивание гаек» на строительном рынке отнюдь не прекращается.

Реакция власти

Отдельно следует отметить, что власти не смогли использовать инвестиции в строительство как классический контрциклический инструмент. К моменту вхождения кризиса в пиковую стадию больших инвестиционных проектов не осталось, а вместо поощрения конкуренции (напомню, что в годы «Нового курса» Ф.Рузвельта федеральные средства получили в общей сложности 36 тыс. компаний) мы наблюдаем хорошо всем известных «королей госзаказа» . Те же банковские гарантии, которые в нынешней ситуации нужно было бы заменить более гибкими инструментами, в наши дни стали прерогативой государственных банков, что ограничило круг их получателей ещё больше.

В ближайшие годы в стране будут сокращаться расходы на строительство автодорог («Росавтодору» в этом году выделяется на 10,7% средств меньше, чем в прошлом), газо- и нефтепроводов, крупных производственных и складских объектов. Ввод офисных площадей в Москве и Санкт-Петербурге в 2013-2016 годах уже сократился на 58%, и это явно не предел. Но правительство, повторю, по-прежнему не предполагает осуществлять мощных финансовых вливаний в строительный сектор. И тем более не собирается делать акцент на небольшие, но эффективные строительные программы на региональном уровне.

Сегодня оживить российский строительный комплекс невозможно ни посредством административно простимулированной застройки высвобождаемых в центре российских столиц участков, ни через рост заказов со стороны крупных госкомпаний. Строительство – та отрасль, в которой результаты производственной деятельности видны и осязаемы. Поэтому правительству стоило бы подумать не об ужесточении финансовой политики в отношении строителей, а скорее о масштабном кредитовании строителей через выкуп облигаций, гарантированных объектами завершённого и незавершённого строительства.

На это могут сказать, что именно злоупотребление такими инструментами и привело в мире к кризису 2008 г. Однако на то они и чужие ошибки, чтобы на них учиться. Никто не призывает оценивать стройки выше их рыночной цены, кредитовать несостоятельных ипотечников и продавать во всё возрастающих объёмах переоцененные облигации пенсионным фондам. Речь идёт о том, чтобы сделать строительные объекты более ликвидным залоговым инструментом, снизить стоимость гарантий, ослабить требования к активно кредитующим строительный сектор банкам.

Если государство не сможет этого сделать, один из главных драйверов экономического роста 2000-х годов будет уничтожен. А правительству придётся не столько успокаивать рассерженных жителей «хрущёвок», сколько объясняться более чем с пяти миллионами занятых в строительной отрасли, многие из которых рискуют лишиться рабочих мест и источников дохода.

Цены на основные стройматериалы остаются стабильными и даже идут вниз. Источник: исследование компании PwC

В прошлом году впервые за последние шесть лет сократился ввод в эксплуатацию жилой и нежилой недвижимости в России. Падение в строительстве продолжилось и в начале 2017 года. Об этом говорит затоваривание складов стройматериалов, а также снижение цен на многие виды строительных материалов. Такие данные публикуют аналитики компании PwC - PricewaterhouseCoopers. Судя по официальным прогнозам, Россия еще не преодолела нижнюю точку строительного кризиса.

В РФ наблюдается снижение объемов строительства жилой недвижимости, которое в 2016 году, по данным Росстата, составило 6%. Статистика первого квартала 2017 года говорит о продолжении тренда. Так, за январь–март 2017 года объем жилого строительства сократился на 30% по сравнению с соответствующим периодом 2015 года и составил 13,1 млн кв. м. При этом особенно значительное падение произошло в столице – почти 60% от данного показателя за первый квартал 2016 года.

В 2016-м впервые за последние шесть лет снизился ввод жилой и нежилой недвижимости. Снижение общей площади новых зданий составило 3% по сравнению с суммарным показателем за последние пять лет в 2015 году – 139,4 млн кв. м.

О продолжении строительного кризиса говорит и ситуация с ценами на стройматериалы, которые почти не дорожают из-за низкого спроса. Падение цен на щебень, песок, бетон и арматурную сталь составило от 3 до 9%. Избыток продукции на складах вынудил российских дистрибьютеров снижать цены. С начала 2017 года в столице цены на арматуру снизились в среднем на 7%.

В 2016 году и в первом квартале 2017-го стабильными оставались цены на железобетонные изделия, минераловатные материалы и кабельную продукцию. В первом квартале 2017 года устойчивыми были цены на цемент. Стоимость строительно-монтажных работ и услуг аренды строительной техники в первом квартале 2017 года не менялась. Такая динамика цен скорее всего определена низкой активностью работ в строительной отрасли в начале года, считает партнер PwC в России Дмитрий Ковалев.

Смогла ли Россия преодолеть дно строительного кризиса – пока не вполне ясно. По прогнозам Минстроя РФ, спад ввода недвижимости будет продолжаться. «Минстрой России, основываясь на прогнозных данных субъектов РФ, предполагал снижение объемов ввода жилья в 2017 году на 5–7%. Следовательно, прогноз по вводу 75 млн кв. м жилья по итогу года остается в силе», – подтвердили «НГ» в ведомстве Михаила Меня. За первое полугодие 2017 года было введено 28 млн кв. м жилья, что на 11,3% ниже, чем за аналогичный период прошлого года. Снижение происходит по большей части из-за сокращения объемов ввода в индивидуальном жилищном строительстве (почти на 16,5% в сравнении с прошлогодними показателями)», – напоминают в Минстрое. При этом стандартное жилье (экономкласс) третий год показывает рост во многом благодаря многочисленным федеральным программам по жилищному стимулированию. По данным на 1 июля, введено 14,3 млн кв. м стандартного жилья, это на 18,4% выше показателей за аналогичный период прошлого года – отмечают в строительном ведомстве.

«Фундаментальной причиной строительного спада в РФ является низкая платежеспособность населения, а также неуверенность граждан в прочности своего материального состояния в среднесрочной перспективе, которые непосредственным образом отражаются на показателях продаж и финансовой устойчивости девелоперов. Чтобы ситуация изменилась, тем более уже к концу этого года, необходимо, чтобы произошли некие глобальные позитивные изменения в экономике страны. Только лишь снижение ставок по ипотеке при продолжающемся тренде на уменьшение платежеспособного спроса не способно кардинальным образом изменить ситуацию. Более того, мы наблюдаем следующую тенденцию – люди, планирующие приобрести квартиру, откладывают сделку на неопределенный срок ввиду того, что боятся попасть в кредитную кабалу», – описывает ситуацию руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

«Снижение показателей сильно зависит от региона: сокращение ввода жилья в Московской области составило всего 0,7%, а в Москве – более 39%. Но эти данные отражают региональные особенности планов по развитию территорий», – отмечает директор «НДВ-Девелопмента» Андрей Стригалев.

«Мы оперируем немного другими данными по прошлому году: в Москве в 2016 году спад ввода составил всего 14% по сравнению с 2015-м. По количеству заключаемых договоров долевого участия мы видим рекордные показатели: в июне было заключено 4103, а год назад – только 2737, что почти в 1,5 раза меньше. Это, вероятно, свидетельствует о том, что дно пройдено, идет и активное строительство, снижены ипотечные ставки, и спрос активен», – говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

Застройщики считают, что созданы определенные предпосылки для восстановления рынка жилья уже в 2017 году. Прогноз полон оптимизма - предполагается, что в среднесрочной перспективе объемы строительства жилой недвижимости будут расти на 5-8 процентов в год. Независимые эксперты более сдержаны в оценках. Они напоминают, что рынок обременен множеством проблем, требующих срочного решения.

Метровый диапазон

В 2016 году в России построено 79,8 миллиона квадратных метров жилья. Показатель предварительный и будет скорректирован после того, как все регионы отчитаются о сданных в эксплуатацию новостройках. Окончательный результат ожидается на уровне примерно 81 миллионов квадратных метров. Прошлогодний рекорд - 85,3 миллиона квадратных метров - строителям повторить не удалось. Таким образом, «недобор» составит около 6 процентов.

Впрочем, едва ли это можно назвать неудачей. В августе прошлого года глава Минстроя не исключал, что объем ввода жилья не превысит 76-77 миллионов квадратных метров. Основания для пессимизма были веские - за первое полугодие построили всего 31,5 миллиона квадратных метров жилья, что на 9,2 процентов меньше, чем за аналогичный период 2015 года. Но строители преподнесли сюрприз, заметно сократив за последние два квартала разрыв.

Не исключено, что теперь придется пересматривать среднесрочный ведомственный прогноз, согласно которому выход на рубеж 81 миллиона квадратных метров должен был состояться в 2017 году. В 2018-м планировалось построить 88 миллиона квадратных метров жилья, а в 2019-м - 94 миллиона. В перспективе стоит задача довести этот ключевой показатель до 140 миллионов.

Прощание с господдержкой

Прекращение программы государственного субсидирования ипотеки, о чем объявил первый вице-премьер 1 февраля на совещании у президента, для участников рынка неожиданностью, конечно, не стало. «Мы как раз добивались того, чтобы для заемщика ставка была не больше 12 процентов. Эта программа свою задачу выполнила, мы ее сейчас уже не продлеваем, надеемся, что в течение 2017 года вместе с понижением ключевой ставки процентные ставки , и других коммерческих банков снизятся. И ипотека будет доступнее для наших граждан», - сообщил Шувалов. По расчетам правительства, светлое будущее наступит в 2018 году, когда ставки по ипотечным кредитам опустятся до 7-8 процентов. Этими обещаниями сегодня живут застройщики и обычные граждане, которые хотят решить свой квартирный вопрос.

Разночтения в прогнозах

У независимых специалистов нет единого мнения относительно того, способна ли строительная отрасль выйти на траекторию роста в 2017 году. Финансовый эксперт АКГ «Градиент Альфа» Ирина Парулева полагает, что в данном случае уместно говорить об ожиданиях некоторого улучшения показателей рынка недвижимости. В первую очередь - первичного рынка. «Есть надежды на увеличение спроса. В связи со стабилизацией в экономической сфере и возникновением предпосылок для укрепления курса рубля, можно предположить, что люди, имеющие накопления в валюте, захотят перевести их в другие активы, и это стимулирует покупательский спрос, в том числе и на рынке недвижимости, вероятно, в премиальном сегменте также», - говорит Парулева.

Рост строительства жилья в эконом-сегменте, по ее мнению, будет поддерживаться программами кредитования. Ключевая ставка была снижена в сентябре 2016 года на 0,5 процента, и есть надежда, что этот тренд сохранится. «Мы неоднократно слышали заявления от столпов ипотечного рынка, в частности от , о том, что ставки по ипотеке будут снижаться», - напомнила Парулева.

С этими выводами не согласен директор Института стратегического анализа ФБК . Он обращает внимание на статистику декабря, когда в строительной отрасли был зафиксирован спад на 5,4 процента при том, что средний показатель за прошлый год - минус 4,3 процента. Более чем на 10 процентов сократились объемы строительства индивидуальных домов, а в индустриальном домостроении зафиксирован спад примерно на 3 процента.

Николаев объясняет это падением потребительского спроса, 5,9 процента по итогам 2016 года, причем максимум пришелся на декабрь - 6,1 процента. «В 2017 год строители вступили с углубляющимися негативными процессами, несмотря на наметившиеся позитивные перемены в экономике. Учитывая все это, ближайшие три года ждать восстановления рынка не стоит. Люди беднеют, сама отрасль продолжает пребывать в упадке», - подытоживает Николаев.

Партнер, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы VEGAS LEX напомнил о застарелых проблемах, которые не удается решить. В первую очередь - банкротство. «От этого, к сожалению, никуда не деться. От банкротства не застрахованы и небольшие компании, и крупные игроки, такие как », - констатировал эксперт. Другая больная тема - земельные участки, приобретенные ранее, но не используемые. Законы таковы, что вернуть их в оборот, передав другим застройщикам, крайне сложно.

Решение властей, касающихся комплексного развития территорий и застройки бывших промзон, - хороший сигнал для девелоперов, считает Чумаченко. Кроме того, в январе вступил в силу новый закон, по которому сформирована единая система кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость.

Неликвид уйдет с дисконтом

С тем, что реновация промзон в мегаполисах поможет строителям, согласен директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов. По этой причине, говорит он, наблюдается увеличение предложения в Москве. Однако считать, что кризис ушел в историю, он готов лишь с оговорками. «Срабатывает эффект низкой базы, на фоне которого рост кажется очень большим, но, по сути, сейчас московский рынок возвращается к докризисным объемам. Рынок Подмосковья находится на уровне насыщения», - отметил Брызгалов.

Еще один важный фактор, влияющий на рынок, по его мнению, - продуктовый переход, то, что жилье эконом- и комфорт-класса будет строиться с элементами бизнес-класса. В то же время девелоперам, продающим старое жилье, придется предлагать его с серьезным дисконтом.

Фото: Александр Коряков / «Коммерсантъ»

О том, что трудности сохраняются, говорит и старший вице-президент , руководитель проекта МФК Match Point Владислав Мельников. «Ситуация на рынке столичных новостроек складывается непростая, поскольку все осложняется высокой конкуренцией и большим объемом предложения. В связи с этим не стоит ожидать резкого или скачкообразного роста цен - корректировка будет незначительной и поступательной, во многом обусловленной повышением цен на строительные материалы», - отметил он.

По словам Мельникова, несмотря на окончание действия госпрограммы субсидирования ипотеки, ставки во многих ключевых банках уже держатся на докризисном уровне и не превышают 11 процентов годовых. Это заслуга банков и застройщиков, заинтересованных в доступности ипотечного кредита. Сыграло свою роль и понижение Центробанком ключевой ставки. «Если в течение года она еще снизится, то ипотечные ставки также подвергнутся пересмотру», - уверен Мельников.

Это только кажется, что все плохое уже позади. 2017 год не будет простым для строительных компаний, убежден первый вице-президент «Опоры России» . «Спрос на недвижимость все еще очень низкий, в этом году он только стабилизируется, но если мы говорим о жилой недвижимости, то здесь может быть даже очередное падение из-за прекращения господдержки ипотеки. Обвала ждать не стоит, поскольку он был в 2015 году, а также в начале 2016 года. Для обвала нет предпосылок или даже возможностей, так как ниже падать уже некуда», - говорит он.

Массовых банкротств застройщиков Сигал также не ожидает, поскольку на рынке остались наиболее стойкие компании, у которых в портфеле есть работающие проекты. Однако финансовое положение даже крупных девелоперов, по его оценке, может ухудшаться, а небольшие компании не все доживут до периода восстановления.

Правоотношения, возникающие по поводу участия граждан в долевом строительстве, продолжают оставаться одной из самых обсуждаемых тем в правовом сообществе. Волна банкротств, захлестнувшая российских застройщиков, обусловила актуальность рассматриваемого вопроса.

Федеральные власти, практикующие юристы и ученые пытаются сообща решить проблему существования «обманутых дольщиков» или хотя бы приостановить стремительный рост их числа. В связи с этим законодательство о долевом строительстве регулярно претерпевает определенные изменения.

Если проанализировать нюансы строительной деятельности, то можно сделать вывод о том, что данная область наиболее уязвима на кризисных этапах экономического цикла. Стремительный рост цен на строительные материалы приводит к нехватке оборотных средств, а привлечение новых кредиторов в условиях кризиса может явиться непосильной задачей даже для крупных строительных компаний. В конечном итоге застройщик признается банкротом, а исполнение возложенных на него обязательств зачастую откладывается на неопределенный срок.

Отслеживать ситуацию в сфере правоотношений, складывающихся по поводу участия граждан в долевом строительстве, сегодня помогают различные ресурсы. Из официальных и неофициальных источников постоянно поступают статистические данные, которые незамедлительно доводятся до всеобщего сведения.

Всю критичность ситуации можно осознать, лишь сравнив статистику РАСК, приведенную в разные периоды 2016 года. Так, в августе 2016 года по стране насчитывалась 61 компания-банкрот. В января 2017 статистика за минувший год была обновлена: уже 149 компаний находится в одной из стадий банкротства. Всего около полугода понадобилось отрасли, чтобы число банкротств выросло в 2,5 раза! Положение дел усугубляет также и ситуация с подрядчиками. Тот же РАСК сообщает, что из 151 тыс. уникальных компаний в 2016 году в одну из стадий банкротства вошли 3183 компании-подрядчика.

Как видим, проблемы в сфере долевого строительства носят достаточно серьезный характер. Попытки к их решению предпринимаются путем изменения законодательства. Однако характер вводимых изменений вряд ли можно назвать благоприятным для застройщиков, поскольку основной целью деятельности законодателя остается защита прав обманутых дольщиков.

Лейтмотивом поправок, внесенных в 214-ФЗ о долевом строительстве, стало ужесточение требований к застройщикам. Оно было инициировано в основном подмосковными властями, поскольку ситуация с участием в долевом строительстве в данном регионе вызывала наибольшие опасения. Губернатор области неоднократно высказывался о том, что многие компании «собирают деньги с дольщиков, не имея ни гроша за душой». Говоря так, Андрей Воробьев имел в виду 90% застройщиков. При такой статистике не приходилось ожидать лояльности законодателя.

И, действительно, требования к финансовой устойчивости застройщиков возросли. Правда, часть из них вступит в силу с 1 июля 2017 года. К таким относится в частности требование о размере уставного капитала, который по закону должен варьироваться от 2,5 млн. до 1,5 млрд. руб. Градация зависит от максимальной площади всех объектов долевого строительства самого застройщика и связанных с ним юридических лиц (ч. 2.1 ст. 3 обновленной редакции 214-ФЗ).

Оценка данной новеллы в правовом сообществе неоднозначная. Из практики известно, что распространены ситуации, когда уставный капитал строительных компаний, привлекающих средства граждан, не превышает 50 тысяч рублей. Безусловно, такие компании являются мелкими и их участие в правоотношениях по долевому строительству сомнительно. Очевидно, что в связи с названными новеллами законодательства следует ожидать резкого сокращения числа строительных организаций, возможно, за счет поглощения крупными компаниями более мелких. Соответственно, конкурировать между собой будут считанные игроки рынка.

При этом закон оставил небольшую лазейку для мелкого и среднего бизнеса. Обойти требование о размере уставного капитала можно, заключив договоры поручительства с одним или несколькими юридическими лицами, отвечающими требованиям, выдвигаемым к застройщику. Такой договор подлежит нотариальному удостоверению и заключается до государственной регистрации первого ДДУ. (статья 15.3 новой редакции). Принудительное обеспечение обязательств строительных компаний, находящихся «в зоне риска» - действительно, нужный и рациональный ход законодателя. В частности, данная норма должна положительно сказаться на практике взыскания с компаний обязательных платежей.

Из числа введенных изменений большой общественный резонанс получила информация о создании компенсационного фонда жилищного строительства. Однако больших надежд на создаваемый институт в правовом сообществе не возлагают в связи с провалом некогда введенного института страхования гражданской ответственности застройщика. Создание компенсационного фонда - новый подход, который ранее не использовался в сфере долевого строительства. Накалившаяся обстановка в обществе предопределила социальную направленность инициативы: для застройщиков снова меняются правила игры.

Важно, что действие изменений распространится только на граждан, заключивших ДДУ после вступления акта в силу. Если же хотя бы один ДДУ продан и застрахован в какой-либо страховой компании до начала деятельности фонда, то тогда уже этот дом и дальнейшие его ДДУ страхуются в этой же страховой компании. Формирование денежной базы фонда будет осуществляться за счет отчислений застройщиков, которые составят 1% от стоимости строительства объекта недвижимости, указанной в проектной декларации.

Что можно ожидать в ближайшем будущем в свете введенных изменений? Резкого роста цен на первичную недвижимость точно ожидать не стоит: дополнительные финансовые обременения застройщиков вряд ли приведут к этому. Платежеспособность населения остается невысокой, а потому предпосылок к росту цен фактически нет. Застройщиков станет меньше, так как выход на рынок затруднителен. Конечно, надежность маститых девелоперов важнее, чем многообразие предложений. Главное, чтобы снижение конкуренции не ударило по качеству возводимых объектов.

Что касается деятельности компенсационного фонда, на фоне неудавшегося страхования ответственности данная инициатива выглядит более перспективно. Но, безусловно, главное в этом вопросе - работоспособность механизма. Если гражданам действительно будет удаваться вернуть вложенные деньги при признании застройщика банкротом, эффективность реформы не вызовет никаких сомнений.